原标题：深圳“本科六折买房”能管住房价？看看这座城市的经验，就明白了
昨天（6月5日）上午，深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称“意见”）。
看到《意见》后，很多人被“大学本科毕业生在深圳买房，可以享受6折”的政策吸引，或支持、或吐槽。但是，大家忽视了重要的一点：该《意见》提出了一份时间跨度长达17年、覆盖到商品房和各种公共房、细致到各类人群的全面政策。
因此，此次深圳拟推出的改革意见，被很多人称为继98房改之后的“二次改革”。
住房的基本格局将被改变
回首20年前。1997年爆发亚洲金融危机，国内经济深受影响，外需低迷。为了拉动经济增长，房地产业正式登上历史舞台。1998年7月，***颁布23号文，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，标志着城镇住房商品化制度开始建立。
从那以后，中国的房地产市场狂飙突进，突出表现为房价大幅上涨。而为了抑制房价过快上涨，各地往往会出台房产调控政策，待到政策见效或者经济增长乏力的时候，又再放松，房价再次上涨。所以在中国，房地产行业有3年一周期的说法，这是政策和市场交替作用的结果。显然，这样的房地产调控有着根本性的缺陷——头痛医头、脚痛医脚，政策短效、周而复始、循环往复，以至于房产泡沫越吹越大。
从2016底开始，新一轮全国性楼市调控开启，仅2017年，就有超百城发布了150余次楼市调控政策——限购、限贷、限价、限售、限商。可是，从最近杭州等城市出现“万人摇号”的买房现象可见，部分城市的中短期调控正逐渐暴露出问题。
▲5月26日，杭州不少银行门前排起数百米长队一眼望不到头。现场排队市民表示，他们其实都是融信澜天的登记客户（图片来源：东方IC）
尽管这一轮调控政策提出了共有产权、长租公寓、“房住不炒”、长效机制等一系列新概念，但真正体现长远规划并将其纳入具体政策的并不多。而昨天深圳发布的改革意见，直接覆盖了未来17年，因此，深圳的这次改革，被视一次楼市长效机制的探索。
根据《意见》，深圳市计划将住房分为三大类：
一，市场商品住房占住房供应的40%左右；
二、政策性支持住房，占住房供应的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分别占20%；
三、公共租赁住房，占住房供应的20%左右。
此外，从2018年到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示，这种比例关系充分体现了住房制度改革的基本方向，就是要把民生属性摆在更加突出的位置，实现住房保障化为主，住房商品化为辅。过去二十年来，商品性住房是绝对主角，现在深圳确定这一比例，将深刻改变住房的基本格局，普通消费者的居住权利将得到有效落实，符合深圳保障性住房供应的现实需要。
深圳“二次房改”与新加坡模式
商品房供给只占40%，公共房屋供给占60%。《意见》中明确提出的这一供给比例不禁让人联想到“新加坡模式”。
作为一个城市国家，新加坡可谓寸土寸金，按理说房价应该不断上涨。可是，从2013年三季度到2017年二季度，当地私人住宅价格实现连续15个季度下跌。
当然，新加坡也有短期的楼市调控政策。比如，2009年到2013年，新加坡政府先后出台了8轮降温措施，才使得房间连续下跌。但是，新加坡的“杀手锏”是它的长效机制——公共组屋。
在新加坡，80%的人口都居住在政府建设的公共房（也称“组屋”）中。
▲香港和新加坡公共房屋比例；蓝色：公共房（图片来源：彭博社）
上世纪60年代，新加坡政府购买了全国80%的土地。政府拿地之后，就开始做100年的城市规划。政府掌控土地开发环节，并对开发出的房产拥有所有权。政府将这些房产，或卖或租，定价（既包括卖价也包括房租价格）参照居民的收入水平并进行动态调整——比如一户居民家庭此前收入低，那么房租就可以少收一些，收入高则多收一些。
除了严控开发环节，低价供应住房外，新加坡政府还对房屋买卖设置了严苛的条件，比如，必须是新加坡公民或者在当地永久居住；必须年满21岁；对于首次申请购买组屋的居民，家庭月收入不能超过12000新加坡元（即夫妻年收入14.4万新加坡元）。
每经小编（微信号：nbdnews）查阅数据发现，新加坡的人均GDP（2017年）为5.7万美元左右。可见，80%的新加坡人入住组屋也不足为奇了，因为大部分家庭都负担得起。
由于这些独特的基础性的制度设计，使得新加坡的房地产成为最不值得投资的品种之一。
除了价格便宜，政府还会为渴望改善住房的居民提供补助：
如果一对夫妻想换套更大的房子和父母或者已经成家的小孩住在一起，政府将提供20000新加坡元的补助；
如果一位单身青年想和父母住在一起，政府则补助10000新加坡元。
回看深圳市昨天发布的《意见》，各种公共房屋在价格、针对的人群、补贴方面，也非常细致：
人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右；
安居型商品房则重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。
公共租赁住房占住房供应总量20%左右，重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。此外，将进一步扩大了保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。
开发商将转型
深圳拟出台的“二次房改”，其意义不限于深圳，不少分析师认为，“二次房改”的意义，在于打破了土地政府垄断供应的局面，建立真正的公共住房体系。而且，可能为其他城市提供借鉴。
住房体系改变了，开发商也面临转型的压力，因为，此前开发商“拿地、盖楼、卖房、再拿地”模式发挥的空间将大幅减少。以深圳为例，商品房只占供应的40%，蛋糕小了，开发者自然得另谋出路。
昨日，万科深圳公司有关负责人对《证券日报》记者回应称，近年来，随着深圳土地供应的减少，其实各大房企早已开始业务转型，由原来的开发型向经营型转变。以万科为例，近期公司提出“城乡建设和生活服务商”的企业发展战略，以多元化的方式开展房地产相关业务。
不只是万科，过去一两年，全国各大房企也在谋求转型，开始多元化业务尝试。
此前，融创中国董事长孙宏斌在谈到投资乐视的逻辑时就曾表示：“我们一直看好消费升级的行业，大文化、大健康、大娱乐的项目。如果后面投资教育和医院的项目，大家也不要吃惊。”
5月31日晚，中航地产公告称，对贵阳中航70%股权以及惠东康宏51%股权转让进行公开预挂牌。公司证券简称变更为“中航善达”。中航地产表示，公司主营业务已发生变更，物业资产管理业务已成为公司主要收入来源，且未来公司战略将聚焦物业资产管理业务。
此外，住房制度改革加速推进。龙湖，万科、碧桂园、恒大等超级房企也已入局长租公寓。同时，住房租赁资产证券化迎来政策性窗口期，今年5月，碧桂园租赁住房REITs（房地产信托投资基金）一号第一期在深交所挂牌。
《21世纪经济报道》援引克而瑞报告显示，房企创新领域的细分产业共约有12个业态或门类，涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等。前30强房企的参与度非常高，其中70%以上都在加快多元化投资。
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