本报记者 徐维维 实习生 韩悦 上海报道
导读
长租公寓主要以托管、包租、持有的形式存在，铂涛旗下窝趣以托管这种轻资产的模式经营，市场版图已由一、二线城市扩展至三、四线城市，开业约20家，房间数在4000间左右。
租赁时代，酒店业也在寻求与地产商合作的机会，掘金闲置物业。
“现在是进入租赁市场成本最低的最好时机。”近日，铂涛集团副总裁莫敏俭在第四届中国（上海）国际酒店投资加盟与特许经营展览会（以下简称“HFE”）期间接受21世纪经济报道记者专访时表示。
锦江股份（600754.SH）不久前发布的三季报显示，2017年1至9月，铂涛集团营业收入为29.52亿元，同比增长37.66%；净利润2.25亿元，同比增长150.04%。除了受益于经济型酒店的复苏和中端酒店的扩张，公司在房产租赁市场的布局也初见成效。
铂涛于2015年4月成立的公寓品牌窝趣创始人及CEO刘辉对21世纪经济报道记者表示，窝趣以轻资产模式与地产商合作，包租公寓项目进行改造和翻新，以设计、运营和服务提升楼宇形象和租金价格。目前，窝趣旗下拥有针对“90后”都市白领的“窝趣轻社区”，以及针对“80后”金领商旅住宿需求，主打轻奢享乐生活的“窝趣服务式公寓”。
在HFE期间，根据不完全统计，铂涛集团签约加盟及意向项目达289个。莫敏俭表示，铂涛集团多元化发展的业态，加上丰富的运营管理经验和投资管理体系，成为其打破租赁时代运营蓝海与盘活闲置物业的利器。
新租赁时代
近年来，楼市调控出台了租售同权等系列综合措施，房产市场进入新租赁时代。
为抓住租赁市场的巨大潜力和政策利好，多家房企早已开始抢滩布局，由开发模式转向运营模式，而酒店业也在寻求与地产商合作的机会。
莫敏俭表示，中国很多购房者并不重视房子的质量和使用效果，而是看重它的升值预期，过去购买者买入房产并能接受将房产低价租金出租、需要三五十年才能收回成本的方式，在于看重房子未来会有很大的升值空间。
“在房子未来升值空间降低的情况下，业主可以通过提高物业使用价值之余增加它的现金流收益。”他表示，将闲置物业投资到酒店行业获取现金流收益，当下是最好的进入时期。
“房企和酒店集团的未来合作模式已经出现，目前看到最多的是委托管理，以及合资公司、战略入股和直接收购。”克而瑞信息集团咨询中心总经理张兆娟表示，未来排名靠前的开发商毋庸置疑都会建立自己的公寓品牌，因此谁先抢得和排名二十到一百位之间开发商的合作机会，未来赢的机会就会更多。
莫敏俭认为，对于小产权物业，“酒店+公寓”的租赁模式成为房产物业投资铂涛的新选择。如铂涛旗下希岸酒店成都春熙路店就是和房地产商合作打造的“酒店+公寓”模式，销售方式是小产权的公寓。
安居客新房事业部总经理赵彤阳表示，品牌公寓尽管看似万亿市场，但目前仅占公寓市场的2.8%，即便按照现在的投资趋势测算，2020年有一千万间房时，也仅占公寓市场的6%。
“未来租赁市场存在巨大的空间，机遇和挑战并存。房产租赁不仅考验运营方的市场调研、产品定位、运营能力以及对客户服务水平，也要考虑合作方的品牌影响力、后端支持系统能力，品牌打造与运营体系的能力将成为抢占房产租赁时代话语权的核心竞争力。” 赵彤阳表示。
轻资产模式
“目前租赁市场还处在比较初级的发展阶段，痛点在于在原来传统租房行业里，有些房东没有任何服务、没有人和管理、产品不规范、消费者权益得不到保障；交易环节中支付、合同不规范等等。”刘辉表示，整个品牌公寓在租赁市场的份额不到5%，如今绝大部分的人租房都是在民宅、小区和城中村里，未来可以预见租赁市场竞争一定会加剧。
他认为，是否真的理解消费者，从而研发出好的硬件产品和服务体系，帮二三十名以后的开发商在激烈竞争中获得更足够的客源，是更大的挑战。
“更多的中小型的开发商想进入这个行业无非想解决三个问题，首先是拿地问题，其次在核心二三线市场如何让开发商返租以后付得起返租的金额，最后在一二线城市更新中如何改造和升级厂房片区、城中村等。”刘辉表示，这些也是窝趣想帮助开发商解决的问题，而未来的合作模式一定是地产商想办法集中拿地，追求更好的资金产出，把楼盘开发好，然后把自持或返租的物业交给像窝趣这样的轻资产公司运营。
在这种情况下，运营效率变得非常重要。刘辉表示，窝趣非常重视从前期产品研发到运营团队及对后期服务的调查研究，“我们通过技术来提高管理效率，在同等面积下，要创造更多价值、产生更多效率，我们的系统可以做到让消费者在预约看房等每个环节上都能感知到这种效率。”
“我们提供了一个高效的运营平台，帮助合作伙伴把公寓运营得更好，这是我们与其他长租房的区别。现在所有品牌基本都自己拿房然后装修、出租，而我们是将拿房和装修交由开发商，再由窝趣承担运营和管理，这样形成差异化的市场。”刘辉表示。
长租公寓主要以托管、包租、持有的形式存在，窝趣以托管这种轻资产的模式经营，市场版图已由一、二线城市扩展至三、四线城市，开业约20家，房间数在4000间左右。
值得一提的是，租赁公寓市场普遍面临盈利困难的问题，但刘辉表示，窝趣每个项目基本都是盈利的，“我们相信随着项目扩大，整个成本不需要增长，规模效应可以带来更多盈利。”
从收入结构来看，窝趣21%的收入来自于非房费，如物业管理费、水电费、小商品售卖。窝趣还在推无人便利店，顾客可以自己扫码买东西。刘辉表示，窝趣很早就在探索除了房租差以外，是否还可以通过服务、社交获取收入。
“整个行业要提高收入水平，肯定要从房租差挣钱，但大家要谨慎去拿房，不能过度激进。另外我们要理解消费者，要把每分钱都用在消费者最能感知并改善生活状态的硬件和软件上，这样可以缩减折旧，利用租金差挣到钱。”刘辉表示，未来窝趣还会进一步在非房费收入上进行探索，如社交、提供线上生活服务入口和金融入口等。