正义网北京8月3日电(见习记者 胡仲涛)近日,广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,其中第一条规定“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”引发社会广泛关注。租房者和购房者的权利真的能够相同吗?租房真能上名校?专家认为,“租购同权”是指租房者和购房者所享有的居住权和基本受教育权相同,但这并不等同于“租房能上名校”。
　　“租购同权”保障居住权与基本受教育权相同
　　何谓“租购同权”?“在当前法律规定中,租者与购者所享有的权利是不一样的,前者只有房屋的用益物权,即可以居住;后者具有房屋的所有权,其权利要比租者更广泛、充分,即享有占有、使用、收益、处分的权利。”中国政法大学教授、博士生导师,房地产法研究中心主任符启林向正义网记者解释道。
　　“而‘租购同权’只是一个相对概念。在这个概念里,租房者和购房者,都享有相同的居住权和受教育权。”符启林认为,义务教育阶段,应当保证所有适龄儿童都就近入学。只要住在学校附近,不论租房者或购房者,其子女都应该有就近入学的权利。
　　“租购同权”≠“租房也能读名校”
　　对于《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》具体措施第一条规定,有人对此解读为“租房也能读名校”。“这种解读是不够全面的。”陈鑫范表示,“事实上《方案》对‘租购同权’的适用,从主体条件、住房条件、入学条件等方面均进行了较为严格的限制,其只是保障租房家庭孩子的基本受教育权。”
　　“即便家中有符合条件的孩子想入学,学校也并不是任性地由自己选择,更不是简单地租个学区房即可上名校。适龄儿童入学是由居住地所在区教育主管部门根据本区的学籍空缺及待入学情况统筹安排,且其中包含民办学校。”陈鑫范说,“因此,一所学校,尤其是好学校的入学条件优先级排序依然会是:房户合一、有房无户、无房租户。”。
　　“租购同权”立法还需解决很多难点问题
　　7月20日,住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,将在12个城市开展首批住房租赁试点,并将通过立法逐步明确“租购同权”。
　　“住建部通过立法明确‘租购同权’,其目的主要体现在三个方面:一是从法律层面确立租赁地位;二是通过扭转人们对房价的预期从而控制房价;三是确立承租人的权益,强调了购租在法律层面拥有机会上的平等。”浙江西湖律师事务所律师陈鑫范认为,“但想要立法,还要解决很多难点问题。比如,如何抑制优质教育资源集中的区域租金上涨,如何解决教育资源供给不足,如何增加租赁住房的供应,如何规范租赁市场发展秩序等问题。”
　　针对租赁住房供应问题,陈鑫范给出了三种解决问题的方案。“首先,可以将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划,以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积;还可以支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展;此外,要落实住房保障和棚户区改造的相关政策,着力发展租赁住房市场,构建高端有市场,中端有支持,低端有保障的多层次住房供应体系。”
　　同时,针对我国租房市场长期不规范的问题,如存在大量‘黑中介’‘二房东’‘霸王条款’等现象,陈鑫范认为可以通过立法明确租房者的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
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