新京报快报(记者袁秀丽)随着北京市政协十三届一次会议开幕，委员们的提案也在不断亮相。京投发展总裁高一轩在委员提案中建议，引导部分新增和存量商办用地发展长租公寓和养老公寓，以旧的存量用地满足新的社会需求，也将给部分商办用地提供“解套”转型的机会。
　　部分商办闲置，长租、养老公寓短缺
　　***在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中已经明确指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
　　高一轩认为，在此精神之下，通过对部分商业办公(以下简称商办)存量用地和新增商办用地，进行符合市场需求的功能引导，定向发展长租公寓和租赁型养老公寓。以旧的存量用地满足新生社会需求，客观上就是起到控制建设用地新增的作用，符合北京城市总体规划中建设用地减量发展的基本原则。
　　高一轩称，在市场实践中，有些商办用地的规划体量大大超出了所在区域的商办需求，一些规划中的业态也不符合在电商新零售时代对于体验式商业物业的质量标准，客观上造成了已建成运营的商办物业经营困难或难于销售，未开工的商办用地大量处于闲置状态。在特定时期，开发商甚至采用商改住的错误方式来消化商办用地的库存。
　　在部分商业用地闲置的同时，租赁市场需求与日俱增。研究表明，2016年中国房产租赁市场租金规模大约为1.1万亿元，预计2020年这一数据达到1.6万亿元。最近两年，大量企业和资本非常看好长租公寓市场。长租公寓行业市场空间仍然巨大，未来行业整合的空间也极大。
　　此外，高一轩认为，纵观中国养老产业的全局，养老地产的开发和涉及养老的物业建设与运营是相对较晚开展的领域，但随着中国人口结构的变化和中国整体物业市场的火爆，养老地产和养老物业已经成为未来中国物业发展中最具清晰市场潜力的板块。目前有必要、也有条件为养老产业的发展创造更为有利的土地条件。
　　依法依规实现转型， 杜绝“商改住”死灰复燃
　　部分新增或存量闲置商业资源在承诺持有运营的前提下，批准转化为长租公寓和养老公寓产品。高一轩认为需要坚持以下原则：
　　先有法规引导，依法依规实现转型。规划国土和建设管理部门根据国家政策，出台鼓励符合条件，运营困难或处于闲置状态的商业办公用地转型发展长租公寓和养老公寓。此外，要坚持现行房地产调控政策，有开发运营企业承诺产品自持运营，杜绝商改住产品死灰复燃。
　　规划国土和建设主管部门在充分调研，结合市场实际的基础上，编制两类物业在规划，建设，运营上的准入标准。可以仿照绿色建筑评级标准对于优秀的长租公寓和养老公寓进行评级，规范引导企业打造高质量的长租公寓和养老公寓。此外，涉及商办用地规划编制的相关工作，应在编制规划时引入专业的市场调研、产业研究机构。
　　协调财政部门和银行、保险、证券等监督管理机构及市场主体，从金融、财政角度给予住房长租市场相关支持。建议政策允许提取公积金支付房租，开展REITs试点。仿照市政基础设施等民生领域项目，给予长租公寓低成本融资的金融支持。在财政方面建议对于由商办用地打造的长租公寓产品给予一定的税收等方面优惠。
　　关于养老公寓，高一轩建议政府有关部门对于有条件的商办用地，可以定向支持其发展租赁型养老公寓。这种改变应经过严格的案址勘测和养老物业、养老产业的预设计，对相关主体的资金来源、运营模式、专业能力进行严格规定和审查。养老公寓的物业必须以自持租赁为基本经营模式，不得变相销售。通过这种方式，以养老用地的设立为契机，打通医疗、康复、教育、金融、保险等多个领域和行业，改变中国式养老“有模式无载体”的窘境。
编辑：王中新 倪雪莹

			
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